二手商鋪過戶費太高，是和房屋的總價還有利潤率有關(guān)的，商鋪的過戶費主要由兩方面構(gòu)成：1、營業(yè)稅(評估總價-原購價*5.6%)及個稅(評估總價-原購價*20%);2、土地增值稅，按買賣差價計算得到利潤率，分檔次計算：小于等于50%，稅率為30%;大于50%小于等于100%，稅率為40%;大于100%小于等于200%，稅率為50%;大于200%，稅率60%，在扣除了營業(yè)稅和土地增值稅后，剩余的凈利潤再按照20%征收所得稅。

購買二手商鋪需要注意的6大問題

所謂旺鋪就像搖錢樹，一鋪可養(yǎng)三代。但買二手商鋪的過程中，什么事項該特別注意嗎?

1、實地評估

無論是購買商鋪還是房屋，實地考察都是第一步，衛(wèi)了確定商鋪是否值得買，還要考慮人流的轉(zhuǎn)化率高不高。最好是測算下租金回報率。為了能夠更加準確的評估商鋪的價值，有必要的話，就聘請專業(yè)商鋪評估公司進行實地評估。

2、未來規(guī)劃

商鋪的價值和周邊的環(huán)境和未來區(qū)域規(guī)劃息息相關(guān)，建議可以要到規(guī)劃部門詳細了解商鋪所在位置是否存在新的規(guī)劃。

3、商鋪的產(chǎn)權(quán)性質(zhì)

商鋪的土地用途需要進一步了解清楚，主要是為了違規(guī)“居改非”。這樣的店鋪日后可能面臨被取消的風險，可以在在購鋪合同中，針對這點擬定一條違約賠償方式。

4、商鋪的租賃情況

問題有很多，主要的是租客的租期還有多久?室內(nèi)裝修怎么處理?是否簽署放棄優(yōu)先購買權(quán)承諾書?等等。

5、稅費提前算清楚

進行二手商鋪交易，稅費是個大頭：增值稅、契稅、個人所得稅、印花稅、土地增值稅(最好是問清楚這個!)，不搞清楚這些，就很容成冤大頭。稅費太多，既可以在總價上砍，也可以在合同中約定，哪些稅費由原業(yè)主承擔。